Schadensfall energetische Sanierung

Schäden durch misslungene Sanierungen

Der Artikel setzt sich mit Schäden und Folgeschäden durch umgesetzte Sanierungsleistungen auseinander und zeigt anhand einiger Praxisbeispiele das mögliche Schadenspotenzial aufgrund unzureichender Vorabüberlegungen, fehlender Planungsgrundlagen und nicht fachgerecht ausgeführter Leistungen auf. 

1 Einleitung

Sanierungen sind meist unerlässlich, um Gebäude und Immobilien zu erhalten. Energetische Sanierungen haben zusätzlich das Ziel, die Energiebilanz zu verbessern, die Wohnqualität maßgeblich zu erhöhen, den Wert zu steigern und die Umweltbelastung zu reduzieren. Unsachgemäß durchgeführte Sanierungen können aber auch Schäden an der Immobilie verursachen, die sowohl die Optik als auch die Gebäudesubstanz betreffen.

Gesundheitsgefährdende Folgeschäden, wie zum Beispiel Schimmelpilzbefall, können ebenfalls durch unsachgemäß ausgeführte Sanierungen entstehen (Abb. 1). Misslungene Sanierungen erfordern dann meist eine Sanierung der Sanierung, die oftmals mit hohen Folgekosten verbunden ist. Wird eine nicht fachgerecht sanierte Immobilie zum Beispiel als Mietobjekt genutzt, droht zusätzlich ein Mietausfall.

Dieser Artikel befasst sich daher vorwiegend mit wichtigen Fragestellungen und Planungsgrundlagen zu Sanierungen und zeigt anhand von Praxisbeispielen das mögliche Schadenspotenzial misslungener Sanierungen auf.

2 Fragestellungen vor der Sanierung

Vor Sanierungsbeginn sollte man sich mit einigen Fragestellungen auseinandersetzen. Hier gilt es zunächst zu klären, warum eine Sanierung durchgeführt werden soll und was das Ziel der Maßnahme ist. Übliche Absichten einer Sanierung sind meistens

• eine energetische Verbesserung,
• Wertsteigerung,
• Nutzungsänderung,
• die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben oder
• der Erhalt der Immobilie, zum Beispiel bei vorhandenen Schäden.

Grundsätzlich kann hier jede Sanierungsabsicht als alleiniges Ziel festgelegt werden. Es ist jedoch auch möglich, dass mehrere oder alle genannten Punkte umgesetzt werden sollen.

Weiterhin sollte vorab überlegt und entschieden werden, in welchem Umfang eine Sanierung durchgeführt werden soll. Diese kann im Regelfall als Einzelmaßnahme oder als Komplettsanierung erfolgen. Auch eine Sanierung in Etappen ist möglich, wenn sie ausreichend durchdacht ist.

Bei einer energetischen Sanierung sollten vorab alle möglichen Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Wird beispielsweise eine Fenstererneuerung zunächst als Einzelmaßnahme geplant, kann dies zu Problemen führen, wenn anschließend eine Fassadendämmung als Wärmedämmverbundsystem ergänzt wird.

Die Montageposition der Fenster als ursprüngliche Einzelmaßnahme ist für den späteren Anschluss an ein Wärmedämmverbundsystem dann nicht sinnvoll ausgewählt. Es entstehen hierdurch mögliche Wärmebrücken, da die außenseitigen Fensterlaibungen aufgrund der vorhandenen Fenster nicht in der notwendigen Stärke mitgedämmt werden können. Die Ausladung der Fensterbänke würde in diesem Szenario ebenfalls nicht mehr passen.

Weiterhin kann es sein, dass die Materialauswahl der Fenster sowie deren Wärmedämmeigenschaften energetisch dann nicht ideal auf die zukünftige Fassadendämmung abgestimmt sind. Bereits vor Beginn der eigentlichen Sanierung gilt es daher, mögliche Fehler- und Kostenquellen durch eine detaillierte Planung zu minimieren.

Abschließend ist natürlich noch zu überlegen, welches Bauteil in welcher Art saniert werden soll. Typische Praxisbeispiele sind unter anderem

• Fenster (Zweifach- oder Dreifachverglasung, Material etc.),
• Fassade/Wärmedämmung (Innendämmung, Außendämmung, EPS-Dämmstoff, Mineralwolle etc.),
• Dach/Decke (Dämmung der oberen Geschossdecke, Erneuerung der Flachdachabdichtung und Verbesserung der bestehenden Wärmedämmung etc.),
• Kellergeschoss (Nutzungsänderung vom Lager hin zu einem Aufenthaltsraum, Beheizung, Perimeterdämmung etc.),
• Haustechnikinstallationen (Heizungsanlage, Photovoltaikanlage etc.).

Gründliche Vorabüberlegungen zur gewählten Sanierungsmaßnahme sind die Basis einer erfolgreichen Sanierung.

3 Planungsgrundlagen einer Sanierungsmaßnahme

Sanierungsmaßnahmen können komplexe Projekte sein, die eine sorgfältige Planungsleistung erfordern, um Schäden zu vermeiden. Der erste Schritt einer solchen Planung beinhaltet die Bedarfsanalyse sowie die Bestandsaufnahme der örtlichen Zustände und Gegebenheiten. Hier sollte zum Beispiel geprüft werden, ob das Sanierungsobjekt dem Denkmalschutz unterliegt. Bestehende Denkmalschutzauflagen können die Sanierungsmaßnahme entscheidend beeinflussen.

Weiterhin ist zu prüfen, ob bereits eine einschränkende Grenzbebauung vorliegt. Eine Wärmedämmung auf der Fassade kann mit vorhandener Grenzbebauung kaum umgesetzt werden, was in der Folge eine Innendämmung erfordert. Auch sollte das Objekt eingehend untersucht werden, ob Schäden vorhanden sind, die die Sanierung möglicherweise negativ beeinflussen. Bestehende Schäden können vor Sanierungsbeginn oft wirtschaftlich beseitigt werden. Werden solche Schäden jedoch erst nach dem Eintreten von Folgeschäden als eigentliche Schadensursache erkannt, sind oft umfangreiche und kostenintensive Rück- und Wiederaufbaumaßnahmen erforderlich.

Ein weiterer Faktor für eine erfolgreiche Planung ist die Kenntnis und Berücksichtigung gültiger Regelwerke. Je nach Sanierungsart muss in Erfahrung gebracht werden, welche Normen, Richtlinien, Merkblätter, Herstellerangaben etc. die aktuellen Regeln der Technik für die zu planende Maßnahme beschreiben. Spätestens in dieser Planungsphase sollte auch geprüft werden, ob Gesetze oder Verordnungen beachtet werden müssen. Eine frühzeitige Klärung mit den zuständigen Behörden verhindert hier Verzögerungen und gegebenenfalls weitere rechtliche Probleme.

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